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不損害當事人合法權益的賦權性不動產登記無撤銷之必要

——金華中院裁定葛某某等訴義烏市自然資源和規劃局等不動產行政登記案

日期:2021-09-16    作者:辦公室    來源:安徽省律師協會    閱讀次數:    保護視力色:       
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  裁判要旨

  不動產登記機構已依法履行合理審慎的審核義務,即使登記申請中的部分材料非當事人本人簽字,但賦權性的初始登記并不損害當事人合法權益,無撤銷之必要。

  【案情】

  2016年7月16日,原告葛某某、駱某某與第三人陳某某簽訂協議,約定葛某某、駱某某將坐落于浙江省義烏市廿三里街道舊村改造的36平方米安置面積轉讓給陳某某,轉讓款為65萬元。2020年4月9日,第三人在申請材料上代簽了原告名字并以原告名義共同向被告所在市的自規局申請不動產初始登記。2020年6月4日,被告向原告及各第三人頒發了不動產權證。后原告以不動產登記申請并非其真實意思為由,向法院提起訴訟,要求撤銷該不動產權證。

  【裁判】

  浙江省義烏市人民法院審理后認為,案涉不動產登記時,已經提交了不動產權籍調查成果報告、農村住宅用地審批表、農村住宅歷史遺留問題審核表、農村住房有償使用合同、收款收據、授權委托書、登記申請書等相關材料,被告據此作出案涉登記行為,已依法履行了必要的審核義務。雖現有事實表明,申請書、授權委托書等材料中二原告名字并非二原告本人所寫,但案涉登記系初始登記,屬于賦權行為,并不損害二原告的利益,上述存在的問題不足以導致被告作出的案涉不動產權證被撤銷,遂判決駁回原告的訴訟請求。原告不服,向金華市中級人民法院提起上訴,金華中院判決駁回上訴,維持原判。

  【評析】

  一、不動產登記的審查標準

  不動產登記是指權利人或利害關系人向登記機構申請將有關不動產物權及變動事項記載于登記簿,它是一種物權公示的手段,具有公信力。然而,登記機構在登記時應當采取何種審查標準,一直以來都是理論界和實務界爭論不休的話題:有的觀點認為,不動產登記應當采用形式審查標準,因為實質審查標準超出了登記機構的能力范圍,與登記本身并非賦權行為的法理不符;實質審查也嚴重影響登記的效率,增加登記的行政成本,并且,即使登記錯誤,也可通過更正登記、異議登記等方式進行救濟。持實質審查標準的觀點則認為,實質審查是物權公示公信的前提,采取形式審查產生的錯誤登記,可能破壞民事法律關系的穩定性并引發登記機構的賠償責任。2007年物權法的頒布實施也未平息該爭論,物權法第十二條規定了登記機構查驗、詢問以及實地查看等職責,在形式審查標準論者看來,該條主要規定了登記機構查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料,并就登記事項本身進行詢問的職責,并不涉及實質審查;而實質審查標準論者則認為,該條特別規定了登記機構實地查看的職責,這顯然是物權法對實質審查標準的強化。

  事實上,物權法的這一規定在某種意義上也折射出當下對登記審查標準搖擺不定的態度,此后頒布的《不動產登記暫行條例》雖然對登記審查作了進一步的細化,如第十八條規定了登記機構對不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致的查驗職責,第十九條除明確登記機構實地查看職責外,還規定了對可能存在爭議的登記申請向利害關系人或單位進行調查的職責,但該條例主要強調的仍然是登記內容與申請內容一致性的審查,而2021年實施的民法典第二百一十二條則繼續沿用了物權法第十二條的規定,對登記的審查標準亦未作出明確的界定。

  二、審查標準與行政訴訟中的司法審查

  不動產登記審查標準的分歧并非僅是理論上的探討,它涉及登記機構在實踐中采取何種標準審查登記,以及行政訴訟中對于因登記引發的案件應當采取何種標準進行裁判等一系列問題。我們認為,盡管當前對于審查標準尚無法達成統一意見,但登記機構的審查應履行合理審慎的審查義務。合理審慎的審查義務要求登記機構在其職責和能力范圍內,應當對有關材料進行謹慎審查,最大程度地保證登記本身的真實性,如對申請人提供的材料進行審核鑒別,對申請人的信息、權屬證書、權利來源等進行審查,并確保申請信息與登記信息的一致性。

  在行政訴訟中,倘若登記機構在審查時已經盡了合理審慎的義務,法院在裁判時可以據此確認不動產登記的合法性。本案中,不動產登記時,申請人已經提交了不動產權籍調查成果報告、農村住宅用地審批表、農村住宅歷史遺留問題審核表、農村住房有償使用合同、授權委托書等相關材料,且根據《不動產登記暫行條例實施細則》第十二條規定,當事人可以委托他人代為申請不動產登記。因此,在案涉不動產登記申請材料齊全,且被告無法對授權委托書上的簽名進行實質審查的情況下,應當認定其已經履行了合理審慎的審核義務。并且,本案是初始登記,從性質上是一種賦權性登記,并未給當事人的合法權益造成損害,而行政訴訟的目的旨在為合法權益受到公權力侵害的行政相對人提供司法救濟,倘若行政相對人是純獲利益的,其合法權益并未遭受侵害,對該行政行為則無撤銷之必要。

  本案案號:(2020)浙0782行初231號,(2021)浙07行終121號

  案例編寫人:浙江省義烏市人民法院 郭翔峰 陳倪加


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