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房屋出售后二次出售的行為如何定性?

日期:2021-09-28    作者:左祿山    來源:中國法院網    閱讀次數:    保護視力色:       
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【案情】

徐某與譚某簽訂房屋買賣合同,約定將其一套商品房以46萬元的價格轉讓給譚某。合同簽訂后,譚某將36萬元的購房款支付給徐某,徐某將購房發票和鑰匙交給譚某,并約定待辦理過戶手續后支付余款。幾日后,徐某因賭債所逼,又將該商品房以42萬元的價格賣給不知情的任某,并與任某一同到行政服務中心辦理房產過戶手續。譚某發現后向公安機關報警,徐某被抓獲歸案,但所得房款已被徐某用于歸還賭債和揮霍。

【分歧】

對于本案中徐某的行為如何定性,存在以下兩種不同的意見:

第一種意見認為,徐某一房兩賣,系違反合同約定的民事糾紛,不構成犯罪。

第二種意見認為,徐某一房兩賣,具有非法占有他人財產的目的,構成合同詐騙罪。

【評析】

筆者同意第二種意見,理由如下:

第一,本案中徐某是否構成合同詐騙罪,主要看徐某是否具有非法占有他人財產的目的,這也是區分一般合同糾紛與合同詐騙罪的關鍵。合同糾紛是指合同雙方當事人在履行合同過程中為行駛權利和履行義務所發生的爭議,而合同詐騙罪的行為人則只是想單方享受合同所規定的權利而沒有履行合同的意愿。非法占有對方當事人的財物,是合同詐騙罪行為人的目的,其實施欺騙行為就是在這一目的下支配的。而合同當事人一般是在平等互利、協商一致、等價有償的前提下簽訂合同,并希望通過合同的履行,實現簽訂合同的目的,獲取合法利益,所以合同糾紛的當事人不具有非法騙取他人財產的目的。

本案中,徐某將房屋賣給譚某但尚未辦理過戶登記手續,又將房屋賣給不知情的任某,并與任某辦理了過戶登記手續。徐某在與譚某簽訂房屋買賣合同后,向譚某、任某隱瞞事實真相,進行一房二賣,將房屋以更低的價格賣給任某,而本應承擔違約責任要予以返還的購房款,卻已被徐某償還賭債和揮霍,故徐某揮霍他人交付的購房款,致使無法返還的行為,是一種以非法占有為目的,利用經濟合同進行詐騙的犯罪行為。

第二,關于合同詐騙罪非法占有目的的形成時間問題,是否必須要在合同簽訂之時或之前產生呢?筆者認為,不能將非法占有的目的形成時間,限定在簽訂合同之時或之前。根據刑法第二百二十四條的規定,合同詐騙罪是以非法占有為目的,在簽訂、履行合同過程中,騙取對方當事人的財物的行為。可知,合同詐騙罪不僅可以發生在簽訂合同的過程中,也可以發生在履行合同的過程中。行為人在簽訂合同時雖然沒有非法占有的目的,但在簽訂合同之后,由于某種原因致使合同無法履行,進而產生詐騙意圖非法占有他人財產,這樣的情形在現實中很多,所以,不應當將產生非法占有的目的限定在合同簽訂之時或之前。

本案中,徐某在與譚某簽訂房屋買賣合同并取得大部分購房款后,產生非法占有的故意,隱瞞真相,通過欺騙的手段,又將房屋賣給了任某,而所得的購房款已被揮霍,致使譚某的債權無法實現,徐某就是在簽訂合同之后產生非法占有目的的。

第三,還有個問題,徐某詐騙的對象是誰。根據本案的案情,我們可以結合民法上的善意取得制度進行分析。善意取得制度是指無權處分人將動產或不動產處分給他人,善意受讓人依法取得該動產或不動產所有權或其他物權。本案中,徐某隱瞞房屋已經出售給譚某的事實,將房屋賣給不知情的任某,并辦理房屋過戶登記手續,任某作為善意第三人依法取得房屋的所有權。可見,任某支付價款取得房屋所有權的合同目的得以實現,而譚某支付價款卻無法實現取得房屋所有權的目的,譚某支付的價款卻被徐某非法占有。因此,徐某詐騙的對象是譚某支付的購房款。

綜上,徐某在簽訂房屋買賣合同后,產生非法占有的目的,進行一房二賣,將譚某的購房款占為己有,其行為構成合同詐騙罪。

(作者單位:江西省金溪縣人民法院)

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